事件・犯罪 | 事故物件総合コンシェルジュ

事件・犯罪

神奈川県某市のアパートの一室から、9人の遺体が発見された事件。インターネット上では早くから、事件現場となったアパートの場所や物件の情報がやりとりされていました。
連日、テレビではアパートの外観が放送され、不動産探しサイトの掲載情報から築年数や間取り、家賃も割り出されました。
入居者が殺害されたり、自殺や孤独死したりした場合は「事故物件」と呼ばれます。心理的にそこに暮らしにくい要因のある物件として認められ、不動産の売買や賃貸の際には、買主や借主への告知義務が発生します。
ここまで凄惨な事件現場として知られるようになってしまった物件は、借り手が非常につきずらいと思われます。

アパートを建て替えたとしても「事故物件」の告知義務あり

こうした物件の場合、建物がそのままだと借り手がつかないために売却し、建物を取り壊して新築するというパターンがあります。ただ、たとえ建物が新しくなっていたとしても、敷地内であったことですので、不動産売買する際にはきちんと事件や事故があったことを告知しなければいけません
通常は、事故物件は宅地建物取引業法47条1号により、借り手の判断に重要な影響を及ぼす事柄をわざと告知しないことは禁止されており、心理的瑕疵（キズ）のある物件として告知義務が伴います。さらに告知義務期間に明瞭な決まりはなく、50年前に起きた殺人事件現場の物件でも、告知すべき瑕疵があるとした判決例もあります。
あるいは、すぐに建て替えてコストをかけられないとして、建物を壊して更地で売るということも考えられます。ただし、その場合の価格は通常であれば5〜7割下がりますが、どこの不動産業者も、殺人事件が起きた物件を扱った経験はそうそうありません。取引相場はあってないようなものです。心理的、気分的なものになってしまうので、もしも売りに出されたとしても、買い手の言い値で応じることになることでしょう。

2人目の入居者、隣接する住戸への告知義務はあるか

事件のあった物件について、「いつまで告知義務があるか」のポイント以外に、その部屋の入居者が2人目・3人目となっても告知の義務があるのでしょうか。そして、自殺した一室に隣接する住戸でも告知すべきなのでしょうか。

もしも事故物件を売却する場合、一例だけでなくさまざまな判例を参考にしつつ、あまり冒険せず慎重に告知をしていったほうが賢明です。軽率な判断は絶対禁物です。

「心理的瑕疵物件」…自殺・殺人など

「心理的瑕疵物件」は、前述したように、前の住居者が敷地内で自殺したり、殺人事件等の発生で、住むのに精神的苦痛を伴うと判断される物件であり、隣に暴力団事務所や宗教関係の施設があるといった場合も含まれます。

「物理的瑕疵物件」…欠陥・立地条件など

「物理的瑕疵物件」は、雨漏りやシロアリ被害があるなどの欠陥住宅のみならず、極端に立地条件が悪いといった物件も該当します。

いずれにしても、事故物件であることを借り手に隠すことは、宅地建物取引業法47条が定めるところの「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」に該当し、禁止されているため、不動産会社には買い手・借り手に対しての告知義務があります。

解決事例

事件・事故ケース①

ご相談者神奈川県 U様40代男性

現在、神奈川県に1棟アパートを所有しているのだが、中々満室にならず困っているとの相談の中、実は数年前に所有するアパートで殺人事件があり賃貸に出しても借り手が付かなかったそうです。銀行のローン返済などもあり、早期に売却しないと差押になってしまうという事で当社に売却依頼がありました。

解決策

数年前とはいえ、殺人事件の現場であったアパートの売却は難航しました。近隣では知らない人はおらず、有名な現場と化していました。当社の販売ネットワークをにて、最終的にオーナー業法人様に売却する事ができました。

事件・事故ケース②

ご相談者東京都 S様30代男性

茨城に夢のマイホームを数年前に購入したのですが、住んでみると非常に治安の悪い地域でした。近所では強盗未遂事件が起き、自宅そばのごみ捨て場は皆ルールを守らない、車に悪戯されたこともありました。これ以上住んでいられない、売却したいとの相談でした。
今回の場合「事故物件」とはなりません。売却活動をさせて頂き、相談者Ｓ様の納得する金額で売却する事ができました。

解決策

今回の場合「事故物件」とはなりません。売却活動をさせて頂き、相談者Ｓ様の納得する金額で売却する事ができました。

まとめ

前に住んでいた、住人が自殺したり・事件に巻き込まれた・他殺された・または震災などの災害で死者が出てしまったような物件のことを「事故物件」と言います。
事故物件の定義は非常に曖昧なのですので、基本的には通常ではそうそう起こりえない死者が出た物件のことを指すことが多いです。
（購入者がここにはあまり住みたくないかも）と思うような出来事のあった物件ですね。もしも事故物件を抱えていて、これを売却したいと考えているならどうすれば良いのでしょうか。結論を先にいうと事故物件でも売却可能です。というのも、事故物件が避けられるのは「何となく住みたくないから」という非常に曖昧な理由だからです。これを専門用語で「心理的瑕疵(かし)物件」と言います。
例えばシロアリが大量に発生して家としての機能が著しく低下している！と言った場合は「瑕疵(かし)物件」と言って売却できないこともあります。しかし「心理的」とついているだけあって、あくまでも買主側の気持ち一つ次第なところがあります。事故物件でも売却できるのですが、どうしても価格は下がってしまいます。逆に言えば「多少安くすれば事故物件でも気にせずに買いたい人はいる」ということですね。とはいえ事故物件でないものと全く同じ価格にしても誰も見向きはしません。ちょっと安いから事故物件でも良いや、と考えるのが普通です。厄介なことに、どれくらい価格を下げれば買い手が見付かるのかは一概に言えません。例えば中古物件を欲しがる人が多い都心部ならそこまで値下げしなくても大丈夫なことが多いのですが、中古物件が余っているような地方だとかなり値段を下げないと見向きもされないケースもあります。不動産そのものに全く問題が無いのなら、事故物件であることを内緒にしておけば良いんじゃない？と考える方もいらっしゃると思います。しかしそれはルール違反なんです。実際過去に心理的瑕疵物件であることを隠し、不動産売却をした後に発覚して裁判沙汰になったケースがたくさんあります。マンションの場合だと立て直し費用も含めて1億円以上の損害賠償が認められたケースもある様です。不動産売却には「告知義務」というルールがあり、心理的瑕疵物件を始めとした不利な条件は必ず買主に伝えなくてはならないんです。バレなければ大丈夫ですが、バレたときのリスクが大きいので危ない橋を渡るのは避けた方が無難だと思います。ですので当社はどんな事にも柔軟に対応させて頂きますのでお問合せ下さい。必ず解決策をご提案させて頂きますのでご安心してご相談下さい。どんな事でもご相談無料です。まずはご連絡お待ちしております。

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